Minden lakásfelújítás mögött ott rejlik egyfajta érték, azonban Magyarországon elengedhetetlen lenne egy jól működő építési rendészet létrehozása.

Az építkezés és a korszerűsítés költségei nem fognak csökkenni, ám Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke szerint idén a költségek emelkedése nem haladhatja meg az 5 százalékot. Az elnök az interjú során kifejtette, hogy az építési rendészet létrehozása kulcsfontosságú lenne a szektor számára.

Szeptemberben elindul az Otthon Start program, amely mellett egy lakásfelújítási program is debütál. Ezek a kezdeményezések várhatóan jelentős hatással lesznek a lakásárakra és a kivitelezési költségekre. Milyen változásokra számíthatunk a piacon?

Az Otthon Start program keretein belül a négyzetméterárak maximálisan 1,5 millió forintban vannak korlátozva. Ez a szabályozás Budapesten sokak számára problémát jelent, míg vidéken az emberek meglepődve tapasztalják, hogy miért kerülnek ennyibe az új lakások. Valójában háromszor annyi lakást építhetnénk, mint amennyi jelenleg megvalósul, hiszen a kapacitásunk bőven elegendő, és az építőanyag-gyártás, kereskedelem valamint kivitelezés 2024-es áron zajlik. Az építőipar költségeit három fő tényező emeli meg. Az első a forint gyengülése: míg 2015-ben 309 forint volt egy euró, addig 10 év elteltével már 405 forint, ami 30%-os gyengülést jelent. Ez különösen súlyos hatással van az építőiparra, amely jelentős mértékben függ az importtól, így az árak is ennyivel emelkedtek. A második tényező az energiaköltségek emelkedése, amelyek a gyártási költségek 35-40%-át teszik ki, és az utóbbi időszakban jelentősen megugrottak. A harmadik ok pedig az éves szinten 12-14%-os bérnövekedés, ami az elmúlt néhány évben elkerülhetetlen volt. Ennek hátterében a minimálbér drasztikus emelkedése, valamint a szakmai munkaerő megtartása érdekében szükséges bérkiegészítések állnak. Az építőipar inflációja 2-2,5-ször magasabb volt a piaci átlaghoz képest, de jelenleg a helyzet stabilizálódni látszik; 2025-re már csak 5%-nál nagyobb emelkedésre számítunk az építésgazdaság egészében.

Az utóbbi években a magyar építőipari termelői árak folyamatosan túllépték az infláció mértékét, és most azon fáradoznak, hogy ezt a trendet megváltoztassák.

Semmi sem lesz olcsóbb, de az biztos, hogy az elmúlt években tapasztalt mértékű áremelkedés nem várható, mert nem lesz olyan mértékű hirtelen keresletnövekedés sem, mint korábban. Méghozzá azért, mert végre nem határidőzték be a programokat, az ugyanis megrángatta volna a kereslet-kínálatot. Most marad elég idő a részvételre, az új építésekre, vásárlásokra. Az Otthon Starttól idén még nem lesz sok munkája az építőiparnak. Folyamatban van 16 ezer lakás kivitelezése, ebben az évben elkészül 12 ezer, ami mélypont. Ehhez képest jövőre 20 ezer fölé mehet az épülő lakások száma, átlagosan 1,5-2 év alatt el készülnek el. Középtávon el lehet érni, hogy 25-30 ezer fölé tud menni a kivitelezésben lévő lakások száma. Akkor egészséges a konstrukció, ha az újonnan épülő lakásoknak legalább a fele családi ház, és nem 35-50 nm-es társasházi lakás. Mindkettőre szükség van. Vidéken sokkal rosszabb a lakásállomány műszaki színvonala, ott még jelentősebb hatással kéne hogy legyen ez a program is.

Nemrégiben a Népszava hasábjain számolt be arról, hogy új otthonfelújítási program várható, amelyhez kedvezményes hitel is kapcsolódik. Azóta azonban csend honol, ami felveti a kérdést: vajon történt valami, ami befolyásolta a programot? Esetleg módosultak a tervek?

Jelenleg számos lakásfelújítási program érhető el, és a miniszterelnök bejelentett egy új otthonfelújítási kezdeményezést, amelyre mi azt mondtuk, hogy rendkívül fontos, mivel az új építést és a felújítást egyenlőként kell kezelni. Véleményünk szerint a felújítás finanszírozási feltételeinek hasonlónak kell lenniük az új építési feltételekhez. Javasoljuk, hogy a program széles társadalmi rétegeket érjen el, anélkül, hogy figyelembe vennénk a gyerekvállalást, az életkort vagy a településhez kapcsolódó megkötéseket. Emellett a felújítási hitelnek is 3 százalékos kamatozásúnak kell lennie, mivel a finanszírozás itt is kulcsfontosságú, akárcsak a lakásvásárlás esetében. Fontos megjegyezni, hogy amennyiben teljeskörű felújítást tervezünk, a nyílászárók cseréjétől a hőszigetelésen át a gépészet korszerűsítéséig, akkor egy 100 nm-es hagyományos vidéki családi ház esetében 2025-ös árakon körülbelül 15 millió forintra lenne szükség. Ebből minimum 10 millió forintot célszerű lenne kedvezményes hitel formájában biztosítani.

Emelik a tétet, 15 milliós lakásfelújítási csomag jöhet

A kormányzati illetékesek azóta sem adtak hivatalos tájékoztatást a kérdésről, így felmerül a kérdés: vajon ez egy kommunikációs vis maior helyzetnek tekinthető?

A politikai bejelentés már megtörtént, felújítási témában most a felelősök fele elment nyári szabadságra, miközben kormányzaton belüli egyeztetések még szükségesek, hogy a szakmai részletek is a helyükre kerüljenek. Ez időigényes. Minden felújításnak van értelme, az egyes részletekre kiterjedőnek is, de valójában mi a teljes körű felújítást tartjuk szakmailag jónak.

Mekkora összeg érdemes befektetni egy ingatlan felújításába? Milyen arányban tükrözheti ez az ingatlan piaci értékét?

Ha abban akar lakni a következő 20 évben elfogadható rezsiköltségek mellett, akkor az ingatlan piaci értékének 30 százalékáig érdemes felújításra költeni. Célszerű, indokolt, hogy ha életciklusban gondolkodunk, ami lehet egy 20 éves ciklus, ameddig nem kell hozzányúlni az ingatlanhoz. Fontos, hogy a lakásállomány korösszetétele ne romoljon, ne váljon még kedvezőtlenebbé.

Örök kérdés az elöregedő épületállomány mellett az elöregedő szakemberállomány, és a külföldre szegődő mérnökök, illetve szakmunkások hiánya. Hol tart most a hazahívó programjuk, vagy most már el sem mennek a szakemberek?

Az építőipar jelenleg nem rendelkezik elegendő munkalehetőséggel ahhoz, hogy jelentős hazahívó programot indítson. Ugyanakkor a hazatérő szakemberek száma most, program nélkül is, meghaladja a korábbi időszakok statisztikáit, hiszen az EU-szinten csökken az építőipari aktivitás. A szakma elöregedése is szembetűnő, noha ma már majdnem duplájára nőtt azok száma, akik építőipari szakmát tanulnak a Covid előtti időszakhoz képest. Évente körülbelül 20 ezer szakmunkás éri el a nyugdíjkorhatárt, míg mindössze 4 ezer fiatal lép ki az iskolapadból a szakma irányába.

Ezt hogyan lehet kezelni?

A szervezeti struktúra, az együttműködés és a képzési hatékonyság fejlesztése kulcsfontosságú, hiszen ezek jelentik a legnagyobb kihívásokat. A felnőttképzési programok révén pedig lényegesen erősebb és kompetensebb szakemberekből álló csapatot építhetünk.

Különös dolgok történnek Debrecenben, előbb cáfolták, de aztán a kínai CATL pénzügyi beszámolójából mégis az derült ki, hogy felfüggesztették a hamarosan induló akkumulátorgyár bővítését. Mit mutat az építőipar rendelésállománya: befékeznek az ipari beruházások a vámháború nyomán?

Nem. A gyárak építése, a logisztikai központok létrehozása és a megyei jogú városok közlekedési infrastruktúrájának fejlesztése már folyamatban van. Azonban a gyárépítés a közepes és nagyvállalatok szakértelmét igényli, így csak a vállalkozók egy szűk köre számára teremt munkalehetőséget. Amit igazán várunk, az a vasútépítési, korszerűsítési és fejlesztési projektek elindítása. Reményeink szerint az év második felében elindulnak a szükséges közbeszerzési eljárások és pályázatok is.

Milliókba kerülhet, ha valaki nem figyel oda az Otthon Start programra, de jó hír, hogy a nyaralók árainak emelkedése nem volt túl drasztikus. Az Otthon Start esetében a részletekben rejlik a buktató!

Ezek az uniós forrástól függetlenül lesznek?

Igen, csak nagyon sok a szakma és az ÉVOSZ által vélt ellentmondás, ezért kezdeményeztük az építési miniszternél egy építési rendészet felállítását, ami összetett helyszíni ellenőrzést jelentene. Ez nem a befektetőt ellenőrzi, hanem azokat a vállalkozásokat, amelyeket a befektető bízott meg a munkával.

Mi az ellentmondás?

Túlfoglalkoztatás van, miközben a munkavédelem, munkaegészségügy hiányos. A kettős adóztatás elkerülésére vonatkozó előírások nincsenek ellenőrizve, miként a helyszínen gyártott anyagok minősége sem feltétlenül felel meg az uniós előírásoknak. Az idegenrendészeti ellenőrzések eredményeit sem látjuk. Az építési rendészet tudná megnyugtatni a szakmát, hogy nem azért vannak versenyhátrányban az unión kívüli befektetővel szemben, mert az a szabályokat nem betartva olcsóbban tud dolgozni. Ez az unión kívüli befektetőknél izgalmas, mert az uniós befektetők munkáinál ilyen ellentmondások nem láthatók, az uniós normákat igyekeznek betartani.

A magyar építőipar nem részesül elegendő megbízásban az unión kívüli befektetők helyi építési projektjeiben?

Mondjuk úgy, hogy uniós beszállítói részarány egyetlen szerződésben sincs kikötve, ezért most 30 százaléknál nem több, pedig minimum az 50 százalék kellene.

Furcsa, hogy a kormányzati kommunikációban hangsúlyozzák: kiemelt cél, hogy a hazai vállalkozások megfelelő mennyiségű megbízáshoz jussanak.

Egyes kimutatások szerint nincs gond, a befektetésösztönző társaságtól kaptunk olyan adatot, miszerint 74,5 százalék az unión kívüli befektetőknél az uniós beszállítók aránya. Ez egész biztosan nincs így, komoly szakmai vitáink vannak arról, hogy mennyi a valós uniós beszállítási és azon belül a magyar. Az ágazatot az nyugtatná meg, ha legalább 50-60 százalék közötti uniós beszállítói részarány ki lenne kötve. És ellenőrizve a betartása.

A jogállamiság körüli feszültségek következtében jelentős európai uniós források vannak zárolva, ami évente milliárdos bevételkiesést jelent euróban kifejezve. Az építőipar számára legnagyobb szükség a stabilitásra és a kiszámíthatóságra van, hiszen ez lehetővé tenné a hosszú távú tervezést és a beruházások megvalósítását. Ezen kívül a szakemberhiány és a korszerű technológiák elérhetősége is kulcsfontosságú tényezők, amelyek meghatározzák az ágazat fejlődését.

2022-höz viszonyítva az állami, önkormányzati és közösségi építési beruházások volumene drasztikusan, mintegy 30%-kal csökkent. Az első öt hónap építési közbeszerzési statisztikái már megérkeztek, és ezek is azt mutatják, hogy a tavalyi évhez képest továbbra is enyhe visszaesés figyelhető meg. Különösen az épületépítési szektor küzd a legnagyobb nehézségekkel, hiszen itt található a legtöbb vállalkozás, amelyek most még inkább próbálnak alkalmazkodni a megváltozott piaci körülményekhez.

Van-e vészforgatókönyvük a vámháborúhoz?

Jelenleg elegendő kivitelezői kapacitás és alapanyag áll rendelkezésre, mivel a munkák száma viszonylag alacsony. Azonban a vámháború következtében jelentős áremelkedések várhatóak, hiszen az iparunk erősen függ az importtól, sok készterméket és alapanyagot külföldről szerzünk be. Különösen az épületgépészeti, épületfelügyeleti és berendezési szektorban lehet számítani jelentős drágulásokra, mivel ezek a területek legalább 70%-ban az importtól függenek.

Mi vár ránk a következő évben? Milyen új kihívások és lehetőségek bontakoznak ki előttünk? Érdemes elgondolkodni azon, hogy milyen változásokra számíthatunk a mindennapi életünkben és a világban. Talán új technológiák jelennek meg, amelyek átformálják a munkavégzést, vagy éppen a társadalmi kapcsolatokban tapasztalhatunk izgalmas átalakulásokat. Az előrejelzések alapján érdemes figyelni a környezeti és gazdasági tendenciákra is, hiszen ezek alapjaiban befolyásolhatják a jövőnket. Mindezek fényében izgalmas kérdés, hogy hogyan alakítjuk saját utunkat a következő évben!

Az építőipari beruházásoknak ciklusa van, jövő év második felében véget kellene érnie ennek a 2023-ban indult lejtmenetes ciklusnak, de ehhez a gazdaság növekedésre szükség van. A stagnálás, a 0-1 százalék közötti növekedés nem elég, az a meglévő bázison is tud bővülni. Mindenképp 2 százaléktól magasabb növekedés az, ami építési beruházással együtt járó pótlólagos kapacitásokat is igényel.

Természetesen! Íme egy egyedi névjegy szöveg: --- **Névjegy** **Név:** [Saját neved] **Pozíció:** [A munkaköröd vagy szakterületed] **Cég:** [Cég neve] **Telefon:** [Telefonszámod] **E-mail:** [E-mail címed] **Weboldal:** [Weboldalad linkje] **LinkedIn:** [LinkedIn profilod linkje] **Rólam:** Szenvedélyes szakember vagyok a [szakterület] területén, több éves tapasztalattal a [specifikus terület vagy iparág] szegmenseiben. Célom, hogy innovatív megoldásokat hozzak létre és hozzájáruljak a csapatom sikeréhez. Szabadidőmben szeretek [hobbik vagy érdeklődési kör], ami inspirál és feltölt! --- Ezt a sablont személyre szabhatod, hogy tükrözze egyedi stílusodat és szakmai hátteredet!

Koji László közgazdász, 2015 óta az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke, egyben alapító tagjainak egyike. Hosszú ideig volt a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara elnöke, jelenleg tiszteletbeli elnöke, a Munkaadók és Gyáriparosok Országos Szövetsége alelnöke. Mindezek mellett az Inconex Ingatlanhasznosító Kft. igazgatója.